Der Wilhelmsplatz liegt in Offenbach

Natürlich wissen wir, dass manche Leute das schon wissen. Da aber in den letzten Tagen und Wochen hier einige merk-würdige Dinge geschehen sind, dachten wir ... [Weiter]

Das allseits gefällige Märchen von der Wertsteigerung….


Bild von Wilhelm S. Platz

By Wilhelm S. Platz - Verfasst am 10 Februar 2010

Immer wieder stolpert man in Zusammenhang mit dem Wilhelmsplatzumbau über die hartnäckige Behauptung, der Umbau führe zu einer Wertsteigerung der umliegenden Immobilien, weshalb letztlich auch eine Beteiligung der Anlieger an den Kosten gerechtfertigt sei. Seitens unserer Politiker wiederholt man diese Aussage immer wieder stereotyp im Brustton der Überzeugung, eine halbwegs nachvollziehbare Begründung bleibt man indessen schuldig. Es ist demnach an der Zeit, diese kühnen Pauschalbehauptungen einmal zu hinterfragen. Unser Wilhelmsplatz wird umgebaut. Ein Umbau ist auch bitter nötig, keine Frage (Ob wirklich in diesem Stil und zu diesen Preisen, ist wieder eine ganz andere Frage). Der Platz selbst hat über Jahrzehnte hinweg eine konsequente Vernachlässigung erfahren und der Reparaturstau ist inzwischen unübersehbar geworden. Dieser Reparaturstau wird nunmehr beseitigt und die Beseitigung dieses Reparaturstaus wiederum pauschal mit einer Wertsteigerung für die umliegenden Immobilien gleichgesetzt. Wenn dem so ist (eine seriöse Begründung wird uns ja leider vorenthalten und wir unterstellen das halt einfach mal), dann gilt das aber auch genauso gut im Umkehrschluss. Führt also eine Erneuerung des Platzes zu einer angeblichen Wertsteigerung, dann hat die vernachlässigte Instandhaltung des Platzes über Jahre hinweg auch zu einer permanenten Entwertung der umliegenden Immobilien geführt. Und wenn der Platz jetzt endlich wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt wird, bedeutet dies wohl im Ergebnis keine Wertsteigerung, sondern nichts anderes, als den Ausgleich des bisher verursachten Wertverlustes. Soweit also das Zwischenergebnis, wenn wir uns bei einer Betrachtung infolge fehlender Begründung allein auf die Gesetzmäßigkeiten der Logik beschränken müssen. Aber geht es bei dieser Diskussion eigentlich wirklich um den Umbau des ganzen Wilhelmsplatzes? Man kann – und muß es im Grunde wohl auch - die Thematik mit Blick auf die Anliegergebühren sicherlich noch etwas differenzierter und auch etwas methodischer betrachten. Dabei stellt man zunächst einmal fest, daß der Umbau des Platzes gebührentechnisch eigentlich völlig irrelevant ist, denn die Anliegergebühren werden nicht für den Platz selbst, sondern lediglich für den Umbau der seitlichen Straßen erhoben. (Ansonsten müssten ja auch die Hauseigentümer von Bieberer und Bleichstrasse mit zur Kasse gebeten werden.) Damit geht es also eigentlich gar nicht um den Platz, sondern nur um die Seitenstrassen! Und die Kernfrage ist demnach, welchen Einfluss hat der Umbau der Seitenstraßen auf den Wert der Immobilien und wie ermittelt man überhaupt diesen Wert? Eine Wertermittlung von Immobilien – so jedenfalls die einschlägigen Bewertungsrichtlinien - erfolgt entweder nach dem Substanzwertverfahren oder nach dem Ertragswertverfahren (oder aber einem Mittelwert aus beidem). Bei dem Substanzwertverfahren wird der reine Bauwert (Substanzwert) ermittelt. Hierzu gehört alles, was sich an Baulichkeiten auf dem Grundstück befindet. Welcher Belag sich vor dem Grundstück auf dem (fremden) Bürgersteig befindet, ist hierbei völlig irrelevant. Bei dem Ertragswertverfahren bestimmt sich der Wert einer Immobilie maßgeblich nach dem Ertrag, d.h. dem Mehrfachen der Jahresnettomiete. Der Mietertrag wiederum ist abhängig von Lage, Qualität, Zuschnitt, Ausstattung, Zustand und Größe der Mieträumlichkeiten. Dies ist eigentlich auch logisch, denn es werden ja die Räumlichkeiten innerhalb des Hauses vermietet. Der Bürgersteig vor dem Haus wird jedoch nicht mitvermietet und hat somit auch keinen Einfluss auf den Mietertrag. Es findet sich also in beiden Bewertungsansätzen keinerlei Hinweis darauf, daß die Qualität des Bürgersteiges in irgendeiner Weise einen bewertungsrelevanten Faktor darstellt. Selbst wenn also Bürgersteig und Fahrbahn mit Blattgold belegt wären, würde dies weder am Substanzwert noch am Mietpreis der Wohnungen und somit am Ertragswert der Immobilien irgendetwas ändern. Bleibt aber dennoch die Frage übrig, warum seitens unserer Politiker permanent diese Behauptungen über eine Wertsteigerung aufgestellt werden, wenn da doch erwiesenermaßen gar nichts dran ist? Die Antwort finden wir möglicherweise in dem Werk von Gustave le Bon. In seiner "Psychologie der Massen" beschrieb und analysierte er bereits 1892 diese Vorgehensweise: Die reine, einfache Behauptung ohne Begründung und jeden Beweis ist ein sichres Mittel, um der Massenseele eine Idee einzuflößen. Je bestimmter eine Behauptung, je freier sie von Beweisen und Belegen ist, desto mehr Ehrfurcht erweckt sie. Die religiösen Schriften und die Gesetzbücher aller Zeiten haben sich stets einfacher Behauptungen bedient. Die Staatsmänner, die zur Durchführung einer politischen Angelegenheit berufen sind, kennen den Wert der Behauptung. Die Behauptung hat aber nur dann wirklichen Einfluss, wenn sie ständig wiederholt wird, und zwar möglichst mit denselben Ausdrücken. Das Wiederholte befestigt sich so sehr in den Köpfen, dass es schließlich als eine bewiesene Wahrheit angenommen wird. Wenn eine Behauptung also oft genug und einstimmig wiederholt wurde, so bildet sich das, was man eine geistige Strömung (courant d'opinion) nennt, und der mächtige Mechanismus der Ansteckung kommt dazu. Wenn also demnächst wieder mal irgendjemand etwas von einer vermeintlichen Wertsteigerung herumplappert, dann wissen wir jetzt möglicherweise, warum er es tut und woher es kommt. Wir wissen dann allerdings immer noch nicht, ob er selbst es auch weiß.....
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Wohin man schaut, Oberbürgermeister Horst Schneider, seine Politik ist wie sein Bart, nichts Halbes und nichts Ganzes. http://ofcancan.wordpress.com Mit freundlichen Grüßen Uwe Kampmann
Wilhelm s. Platz du sprichst mir aus der Seele, leider hat die Gebühren Ordnung ihre Schatten Seiten, dringend notwendige Modernisierungsmaßnahmen werden noch weiter nach hinten geschoben, weil die Stadt Offenbach erst einmal Bezahlt werden muss, das bedeutet der Mietraum wird nicht mehr sondern eher weniger Wert. Moderne Heizungen, die Energie sparen, also Geld der Mieter sparen, fallen weg. Wärmedämmung zumindest zu den Hinterhöfen, werden nicht umgesetzt, hier verpufft Geld im Freien. An den Fronten ist Wärmedämmung schwer umsetzbar, Denkmalschutz, der es den Vermietern auch nicht leichter macht Wohnungsanierungen fallen aus, Erträge gemindert Von Konjunktur Ankurbelung sind die Vermieter gezwungener Weise weit weg. Den neuen super Gehweg bzw. Straße kann der Vermieter ja nicht Vermieten dieser gehört der Stadt welche mit ihren Gebühren, für Lichtschächte, Außenbewirtung oder Nutzung von Öffentlichen Luftraums (Werbungen und Marliesen) ., gegen Gebühr zur Nutzung frei gegeben hat. Hausbesitzer zahlen, Stadt kassiert. In diesem Sinne Oleum et operam perdidi Silius

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